Doluluk, ADR ve RevPAR Nasıl Hesaplanır? Otel Raporlama Rehberi
Hazırlayan: HotelKolay18 Ekim 2026 6 dk okuma
Doluluk, ADR ve RevPAR aynı soruyu cevaplamaz. Doluluk odaların ne kadarının satıldığını, ADR satılan oda-gece başına ortalama oda gelirini, RevPAR ise satışa sunulan oda-gece başına oda gelirini gösterir. Bir otelin raporunu yorumlamak için üçünü aynı dönem, aynı oda kapsamı ve aynı gelir tanımıyla birlikte okumak gerekir.
Hesaptan önce birimi belirleyin: oda-gece
Bir oda bir gece satışa sunuluyorsa bir oda-gece kapasitesi oluşturur. Elli odalı bir otelin otuz günlük dönemde her odası satılabiliyorsa kapasite 1.500 oda-gecedir. On çift kişilik odada yirmi misafirin bir gece konaklaması ise on satılan oda-gecedir; kişi sayısını oda sayısıyla karıştırmak doluluk hesabını değiştirir.
Önce raporun başlangıç ve bitiş tarihlerini, işletme günü sınırını ve hangi odaları içerdiğini yazın. Bakım nedeniyle satış dışı bırakılan odalar, ücretsiz konaklamalar, günübirlik kullanım ve no-show gelirleri için kullanılan yaklaşım açık olmalıdır. Farklı raporların bu kalemleri aynı biçimde sınıflandırdığını varsaymayın. Karşılaştırmanın değeri, pay ve paydanın tutarlılığına bağlıdır.
Üç gösterge, üç farklı soru
Doluluk oranı: mevcut kapasitenin ne kadarı satıldı?
Doluluk oranı = satılan oda-gece / satışa sunulan oda-gece × 100. Örneğin 1.500 oda-gecelik kapasitede 1.050 oda-gece satıldıysa doluluk %70 olur. Birden fazla günün oranlarını basitçe ortalamak yerine dönemin toplam satılan ve toplam müsait oda-gecelerini kullanın; günlük kapasite değişiyorsa iki yöntem farklı sonuç verir.
ADR: satılan oda başına hangi ortalama fiyat oluştu?
ADR = oda geliri / satılan oda-gece. İngilizce Average Daily Rate ifadesinin kısaltmasıdır. Oda gelirinin içinde hangi kalemlerin bulunduğu belirtilmelidir. Restoran, transfer veya başka hizmet gelirlerini oda gelirine ekleyip aynı sonuca ADR demek, raporlar arasında yanıltıcı bir karşılaştırma yaratır. Paket satışlarda oda payının nasıl ayrıldığını da kontrol edin.
RevPAR: toplam oda kapasitesi ne kadar gelir üretti?
RevPAR = oda geliri / satışa sunulan oda-gece. İngilizce Revenue per Available Room ifadesinden gelir. Aynı kapsam ve gelir tanımı kullanıldığında ADR × doluluk oranı da aynı sonucu verir; bu çarpımda %70 yerine 0,70 kullanılır. Satılmayan odaların etkisini hesaba katar, ancak odanın maliyetini veya otelin kârını göstermez.
Örnek senaryo: daha yüksek doluluk her zaman daha iyi sonuç mu?
Aşağıdaki hesap tamamen kurgudur; gerçek bir HotelKolay müşterisinin performansı değildir. Tek para birimi Türk lirasıdır. Elli odanın tamamının iki ayrı otuz günlük dönemde de satılabilir olduğunu, oda gelirinin aynı kuralla hesaplandığını ve yan hizmet gelirlerinin hariç tutulduğunu varsayalım. Her dönemin kapasitesi 50 × 30 = 1.500 oda-gecedir.
- A dönemi: 1.050 satılan oda-gece, 2.100.000 TL oda geliri. Doluluk 1.050 / 1.500 × 100 = %70; ADR 2.000 TL; RevPAR 1.400 TL.
- B dönemi: 1.200 satılan oda-gece, 2.160.000 TL oda geliri. Doluluk %80; ADR 1.800 TL; RevPAR 1.440 TL.
- Çapraz kontrol: A için 2.000 × 0,70 = 1.400 TL, B için 1.800 × 0,80 = 1.440 TL. Her sonuç aynı kapasiteye ve tek para birimine dayanıyor.
B döneminde doluluk 10 yüzde puan yükselirken ADR %10 düşmüştür. RevPAR yaklaşık %2,86 artmıştır. Bu, kapasite başına oda gelirinin biraz yükseldiğini söyler; daha fazla kâr edildiğini söylemez. Ek oda temizliği, kahvaltı, komisyon ve diğer maliyetler görülmeden kâr yorumu yapılamaz. Yüzde puan değişimiyle oransal yüzde değişimini aynı ifade gibi kullanmayın.
Sonraki soru fiyatı hemen artırmak veya azaltmak değildir. Daha fazla satışın hangi tarihlerde, hangi oda tipinde ve hangi rezervasyon kaynağında oluştuğunu inceleyin. İndirimli bir grup doluluğu artırmış olabilir; hafta içi zayıflığı ise hafta sonu ortalamasının arkasında kalabilir. Veriyi anlamlı parçalara ayırmak, tek bir aylık rakama tepki vermekten daha yararlıdır.
Tahsilat, oda geliri ve kârı ayrı okuyun
Bugün alınan bir avans gelecek ayın konaklamasıyla ilgili olabilir. Geçen ay oluşan bir alacağın bugün tahsil edilmesi de bugünkü oda performansını tek başına değiştirmez. Bu yüzden kasa veya banka toplamını doğrudan ADR formülüne koymayın. Raporun konaklama gecesine, işlem tarihine veya tahsilat gününe göre mi çalıştığını öğrenin; dönem kapanışından sonra yapılan düzeltmeleri ayrıca değerlendirin.
Brüt ve net tutarların, vergilerin ve komisyonların ele alınışı da karşılaştırmayı etkiler. Buradaki formüller muhasebe veya vergi uygulaması talimatı değildir. İşletmenizin kullandığı gelir tanımını mali sorumlunuzla netleştirip rapor notuna ekleyin. İki dönemden birinin brüt, diğerinin net olması sayılar doğru hesaplansa bile yorumu bozar.
Birden fazla para biriminde ortak bir ortalama üretmeyin
TL ve avro oda gelirlerini doğrudan toplamak anlamlı bir ADR oluşturmaz. Önce her para biriminin gelirini ve ilgili satılan oda-gecesini ayrı izleyin. Tek para birimine çevrilmiş yönetim raporu gerekiyorsa kur kaynağı, kur tarihi ve dönüşüm yöntemi açıkça tanımlanmalıdır. Bir yazılımın para birimlerini ayrı göstermesi, otomatik kur dönüşümü yaptığı anlamına gelmez.
Özellikle genel doluluk bütün satılan geceleri içeriyor, ADR ise yalnız bir para biriminin geceleriyle hesaplanıyorsa ADR × genel doluluk işlemi o para biriminin RevPAR değerini vermeyebilir. Formül bozulmuş değildir; kullanılan kapsamlar farklıdır. Yukarıdaki örneğin tek para birimiyle kurulmasının nedeni budur.
Haftalık rapor görüşmesi için kısa kontrol listesi
- Dönem ve gün sayısı aynı mı? Farklı hafta günü dağılımları, tatiller veya yerel etkinlikler sonucu açıklıyor mu?
- Satışa sunulan oda-gece hesabında bakım odaları ve oda envanteri değişiklikleri tutarlı mı?
- Oda geliri ile toplam gelir ve tahsilat birbirinden ayrılmış mı? İade ve düzeltmeler aynı kuralla işlenmiş mi?
- Para birimi, brüt/net yaklaşımı ve paket gelir paylaştırması aynı mı?
- Oda tipi ve rezervasyon kaynağı kırılımı genel ortalamadan farklı bir tablo gösteriyor mu?
- Alınacak kararın sahibi ve yeniden bakılacak tarih belli mi? Tek bir göstergeye dayanarak fiyat kararı verilmiş mi?
Sık yapılan bir başka hata, satılan odaların ADR değerini yükseltmek için düşük fiyatlı satışları dışarıda bırakıp dolulukta tutmaktır. Aynı rapordaki kalemler birbirini açıklayabilmelidir. Sıfır satılan oda-gece varsa ADR hesaplanamaz; sonucu 0 TL diye yorumlamak yerine veri yok veya hesaplanamaz açıklamasını okuyun. Satışa sunulan kapasite sıfırsa doluluk ve RevPAR için de payda kontrolü gerekir.
HotelKolay raporlarını nasıl değerlendirebilirsiniz?
HotelKolay PMS ürün kapsamı, doluluk ve gelir raporlarıyla birlikte ADR ve RevPAR görünümünü içerir. Mevcut raporlama yaklaşımı para birimlerini ayrı gösterir; bunları tek para birimine dönüştüren bir kur hesabı varsayılmamalıdır. Satılabilir kapasite hesabının mevcut aktif ve satılabilir oda envanterini dönem günleriyle değerlendirdiğini de dikkate alın. Bu, geçmiş her günün oda envanterini yeniden kuran bir arşiv raporu olduğu iddiası değildir.
Yazılım incelemesinde kendi oda envanterinizle bir örnek dönem açın ve rapordaki pay ile paydayı açıklatın. Rezervasyonun, konaklamanın ve folyonun rapora nasıl bağlandığını görmek, yalnız gösterge kartlarının tasarımını karşılaştırmaktan daha somut bir değerlendirme sağlar. Kullanılabilir modüller ve otel yapılandırması işletmenize göre ayrıca teyit edilmelidir.
Sıkça sorulan sorular
- Doluluk artarken RevPAR düşebilir mi?
- Evet. Satılan gecelerdeki ortalama oda geliri yeterince düşerse daha yüksek doluluğa rağmen kapasite başına oda geliri azalabilir. Aynı dönem ve aynı gelir kapsamıyla iki göstergeyi birlikte değerlendirin.
- RevPAR ile toplam oda gelirini karşılaştırmak yeterli mi?
- Kapasite ve dönem uzunluğu da gerekir. Oda sayısı veya gün sayısı farklı iki dönemde toplam gelir artarken kapasite başına gelir düşebilir. RevPAR bu farkı okumaya yardımcı olur, fakat kârı göstermez.
- Bir PMS raporunu sektör verisiyle doğrudan karşılaştırabilir miyim?
- Önce oda kapsamı, gelir tanımı, para birimi ve dönem yönteminin eşleştiğini doğrulayın. Aynı adı taşıyan göstergeler farklı veri tanımlarıyla hesaplanabilir; yazılımda bulunmaları bağımsız bir standarda uygunluk sertifikası değildir.
